Il tetto perde e tutti cercano un colpevole
Il tetto perde da marzo. Il condomino dell’ultimo piano scrive nella chat di palazzo: «È colpa dell’amministratore». L’amministratore replica: «Io eseguo quello che decide l’assemblea». Hanno ragione a metà, e la metà mancante decide chi paga il danno.
Il mandato: cosa deve fare davvero l’amministratore
L’amministratore è un mandatario: agisce per conto dei condomini e il codice (art. 1129 c.c.) rinvia alle regole sul mandato. Deve quindi svolgere l’incarico con la diligenza del professionista. La legge bilancia due interessi concreti. I condomini vogliono una gestione tempestiva e trasparente delle parti comuni. L’amministratore vuole rispondere solo di ciò che dipende da lui. Il primo interesse prevale quando l’amministratore viola un dovere proprio. Il secondo prevale quando l’assemblea decide legittimamente di non spendere.
I doveri propri sono precisi. L’amministratore esegue le delibere, cura la conservazione delle parti comuni, convoca l’assemblea per approvare il rendiconto e tiene i soldi del condominio su un conto corrente intestato al condominio. Agisce inoltre contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea.
Chi paga quando il danno arriva
Il tecnico segnala all’amministratore che la guaina del lastrico è a fine vita e che l’intervento è urgente. L’amministratore lascia la relazione nel cassetto per sei mesi. Le infiltrazioni devastano l’attico. L’inerzia è sua: risponde con il proprio patrimonio del danno aggravato dal ritardo. Se invece convoca l’assemblea, illustra la relazione e i condomini bocciano la spesa, la responsabilità si sposta sulla scelta collettiva e l’amministratore resta fuori.
Come muoversi: chiedi per iscritto, via PEC, la convocazione dell’assemblea. Due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono convocarla direttamente (art. 66 disp. att. c.c.). Conserva ogni comunicazione, perché la prova del ritardo decide la causa. Se l’inerzia continua, l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo. In caso di gravi irregolarità ogni condomino può chiedere la revoca al tribunale.
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Inquadramento sistematico e ratio: il rapporto tra amministratore e condominio si qualifica come mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.), richiamato dall’art. 1129, ultimo comma, c.c. L’onerosità, presunta ex art. 1709 c.c., richiede la specificazione analitica del compenso a pena di nullità della nomina (art. 1129, comma 14). Il contenuto del rapporto consiste in obbligazioni di fare da adempiere con diligenza professionale (artt. 1176, comma 2, e 1710 c.c.), articolate nelle attribuzioni dell’art. 1130 c.c., nel rendiconto (artt. 1130-bis e 1713 c.c.) e nel conto corrente dedicato (art. 1129, comma 7). La revoca assembleare si atteggia a diritto potestativo del mandante, a cui corrisponde la soggezione dell’amministratore. Il diritto al risarcimento ha natura di diritto relativo, nascente dall’inadempimento. L’art. 1129, comma 12, elenca le gravi irregolarità con formula esemplificativa («tra le altre»). La ratio bilancia l’efficienza della gestione con la tutela del patrimonio comune, riservando all’assemblea le scelte discrezionali (art. 1135 c.c.).
Evoluzione giurisprudenziale: la dottrina valorizza la soggettività del condominio come ente di gestione e ne fa l’unico titolare del credito risarcitorio, con legittimazione del solo amministratore subentrante. L’orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità ricostruisce invece l’amministratore come mandatario dei singoli condomini. Ne deriva la legittimazione di ciascun condomino ad agire per il pregiudizio patito nella propria sfera, accanto all’azione del condominio per il danno al patrimonio comune. Il dato positivo a sostegno è la formulazione dell’art. 1129, comma 11, che attribuisce a ogni condomino il ricorso per la revoca giudiziale, segno di un interesse individuale direttamente tutelato. La responsabilità verso i partecipanti ha natura contrattuale.
Riflessi applicativi e processuali: l’attore prova la fonte del rapporto e allega l’inadempimento qualificato. L’amministratore prova l’esatto adempimento o l’impossibilità non imputabile (art. 1218 c.c.), secondo il riparto affermato dalle Sezioni Unite in materia di inadempimento contrattuale e in coerenza con l’art. 2697 c.c. Il danno e il nesso causale restano a carico del danneggiato. L’azione è soggetta a prescrizione decennale (art. 2946 c.c.), con decorrenza dal momento in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.). Il rendiconto si ottiene con l’azione ex art. 1713 c.c. La revoca giudiziale segue il procedimento camerale dell’art. 64 disp. att. c.c., con reclamo alla corte d’appello. La consegna dei documenti alla cessazione (art. 1129, comma 8) è tutelabile in via cautelare ex art. 700 c.p.c., se ricorrono i presupposti. L’omessa comunicazione all’assemblea di una citazione eccedente le attribuzioni espone l’amministratore a revoca e risarcimento (art. 1131 c.c.). La distrazione dei fondi condominiali integra profili penali ex art. 646 c.p.